2015年初,国家发改委下达2755号文,要求放开小区住宅停车场服务费。早在2002年,北京就已经将小区地下车位收费改为市场调节价；2016年初,北京露天停车位也实行市场调节价,在全国率先完成了国家发改委下达任务。14年来,北京小区住宅停车费虽有上涨但基本保持稳定。

　　北京市机动车保有量超过500万辆,系全国之最。其解决小区停车“刚需”与价格敏感问题,同时还要兼顾治理城市交通拥堵的经验,对全国其他城市,有着宝贵的借鉴意义。记者了解到,在价格制定流程中加入“业主协商”环节、对居住区周边路边停车位实行居民优惠政策、开发商拥有产权的地下停车场除出售外始终保留月保形式,是北京通过市场化手段有效稳定价格的三大“法宝”。

　　案例 1 业主聘请物业管理车位每月停车费仅150元

　　北京市团结湖北三四条社区,位于朝阳区三环与四环之间的团结湖路旁边,这里是典型的北京市老城区居民楼建筑,楼龄超过五十年,没有地下停车场的配套设施。在四环内,大部分的居民小区都是如此规划,随着居民生活质量上升,几乎家家户户都拥有了小车。

　　三四条社区居民王先生3月9日下午5时左右驾驶着他的凯美瑞小车回到了社区内,在楼下人行道上密密麻麻停着的一排小车中间找了一个空位,停了进去。开门时,他动作特别轻,因为距离旁边的车只有三十厘米左右,而这车的车主就是住在他楼上的老刘。“在三四条这边儿,人人都得这么停,您看楼下那绿化带,凡是没草的地方都是车位。”王先生说。

　　三四条社区总共有15栋居民楼,800户人家,小区内车位大概400个,这些车位是通过开辟人行道、绿化带等来的,属于严重的供小于求。但是三四条社区的停车费,即便在今年初露天停车位放开限价之后,也没有超过未放开时的政府最高限价每月150元。

　　记者了解到,三四条社区在几年前,曾因停车位问题发生过纠纷:当时露天停车尚为免费,一些老业主在数年前将车位上锁据为己有,导致后来买车的业主停车越发困难。后经街道居委和城管等部门介入协调,明确地面车位产权属业主共同所有,并在业主监督下公开招投标聘请物业管理公司进行车位管理和经营,实行先到先得的原则,无车位时,业主可在小区外路边车位停车,享受同等收费标准。业主有权对是否更换物业公司进行表决,停车费调整必须征求业主同意。如此一来,形成了四环内的小区每月停车费只需150元,这在一线城市中已属超低价格。

　　2 新建高层小区按规配备车位保留月租

　　朝阳区华彩国际公寓位于广顺北大街旁,系新建小区,数栋高层住宅共用一个车位数约400个的地下停车场。该停车场的车位,至今仍保留自有产权、月保和临保三种收费标准。虽然国家发文要求实行市场调节定价,但华彩国际公寓地下停车场一直保持建成后的收费标准,没有涨价。

　　记者在该小区地下停车场内见到,已经出售、标注有“自有车位”字样的车位并不是太多,大多车位上只标注有车牌号码,意即该车位为月保形式的固定车位,而没有任何标注字样的是临停车位,约占整个停车场车位的五分之一。

　　华彩国际公寓物业管理公司融尚国际有关人士介绍,由于是新建小区,华彩国际公寓地下停车场严格按照国家规定的户数与车位数比为1∶1.1的比例配套,即每户居民可分摊1.1个车位,如此一来,便不会出现供小于求的局面,对停车费价格产生了遏制。对于地下车位的出售价格,对方表示属“商业机密,投资性质居多”为由不便透露。但记者从业主处了解到,每个车位依位置和大小不同,价格在三四十万元之间。最关键的是,这里的月保价格为每月900元,相对于均价超过五万元/平方米的楼价,这个价位可以被住在这里的大多数业主所接受。

　　北京首推地下停车费 需与业主协商

　　如果说业主招投标聘请物业、地下停车场仍提供月保,仅是从市场化手段对停车价格进行调控,那么北京市2002年《关于调整我市机动车停车场收费标准的通知》,便是从政策上赋予了业主宝贵的协商权。

　　14年前即把“业主协商”写入规定

　　该通知其实是对北京市物价局2002年194号文件的个别条款进行修订,内容如下:

　　对“居住小区地下停车库按年、按月包租停车位收费标准实行市场调节价”,以及“居住小区地下停车库、停车楼按月、按年租用停车位实行市场调节价”两种情况的实施前提,从“经营者制定或变更收费标准需与小区业主委员会协商取得一致意见”修订为“由经营者与小区业主委员会协商确定;未成立业主委员会的,经营者应与小区业主协商确定;并将协商确定后的收费标准以书面形式抄送所在区县价格主管部门”。

　　据了解,迄今为止,北京仍有超过70%的小区住宅,没有成立业主委员会等业主自治机构。在其他城市,无业委会成为开发商和物业强行上涨停车费、物业费的“尚方宝剑”。但在北京,由于有了专门针对无业委会情况需与业主协商确定的单独条款,开发商和物业便不敢随便喊“涨”。

　　露天车位调价需“双过半”同意

　　去年年底,北京发布新版《北京市定价目录》,今年1月1日起实施,其中住宅小区露天停车费明确将实施市场调节价。如此一来,北京市停车场中,只有占道停车和P+R停车属于政府限价,不少北京市民担心小区停车费大涨,但如今三个月过去,北京小区露天停车价格基本维持不变。

　　北京市发改委相关负责人表示,这一规定中重要的环节之一,便是将居住区停车是否收费和收费标准调整,作为重大物业管理事项,纳入管理规约。其变动和调整,要按照《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》规定。“物业或停车企业调整居住区停车收费标准,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主,且占总人数过半数的业主同意,即‘双过半’。”

　　对于物业服务企业未进驻的小区,停车收费的确定或调整,参照老旧小区社区自治式服务管理模式,由街道办事处(乡镇政府)牵头,指导小区服务管理组织或社区居委会协助业主确定。由此产生的居住区停车收费纠纷问题,必须由属地政府相关部门为争议双方搭建沟通平台,帮助双方取得一致意见。如果协商不成,鼓励提起民事诉讼。

　　路边车位形成充分竞争

　　北京住宅小区停车费价格基本保持稳定,与北京市路边车位数量繁多及照顾业主执行不同收费标准的政策也有一定关系。

　　据悉,在北京住宅小区露天停车位价格放开之前,地面临时停放首小时免费,往后每两小时1元,长期停放不高于150元每月、1600元每年。2011年,北京市发改委曾发文,针对三环内老旧小区无车位配套导致停车难的问题,宣布在小区周边划出特定停车区域,对业主发放专门证件,停车享受与小区内露天车位价格一样的待遇。

　　时至今日,小区内业主在小区外路旁停车,已成为北京市一道独特的风景线。在朝阳区,大大小小不同路段,几乎都划有路边停车位,分别由不同的公司运营。其收费标准为小型车白天首小时6元,第二小时起每小时9元,按每十五分钟为一个计费时段;夜间(21:00-次日7:00)每两小时仅1元,合计5元。如此一来,如果业主仅在夜间于小区路边停车,停车费仅为每月150元,与放开限价前的小区露天停车位收费一致,形成了充分竞争,遏制了涨价趋势。

　　声音 全国人大代表李春洪: 放开价格不代表涨价 实质是为更好配置停车资源解决停车难

　　小区住宅停车场放开市场调节的由来,缘于去年初国家发改委的2755号文。全国人大代表、广东省发改委原主任李春洪对这一政策表示赞成,但他认为放开价格并不代表上涨,实质上是为了在当下更好配置停车位资源解决停车难。但放开初期会有各种问题产生,这就需要各利益相关方有一个协商沟通的过程。

　　小区服务费应交给市场调节价格

　　李春洪称,现在政府管制价格,确实有管得过宽、过多、过严的现象,类似小区的物业费、停车费等价格,其实是应该交给市场去调节的。但李春洪认为,不能把放开小区住宅停车费价格一事,简单地理解成为政府是为了调控机动车的保有量,进而达到治理拥堵的目的。“这并不是唯一的目的”。应该理解成为,在市场化调节之后,可以激励包括小区停车场、路边占道车位、社会资本运营停车场,都能被价格机制所吸引,进而面向社会开放。

　　市场调节实现资源共享

　　李春洪认为,上述机制可以理解成为资源最大化利用、共享经济的一个方面,“整个社会经济体制改革,都应该朝着这个方向发展,如何使资源更加适合共享经济,通过市场机制实现资源的再配置。”而不是说像以前那样,东西是谁的,就只能谁用。

　　李春洪举例说,小区里的私人车位,在车主开走之后就一直空闲。是否可以通过放开政府限价后,交由小区物管代为管理,在空闲时间,租给有需要的业主来解决停车难的问题?毕竟停车需求,有一个巨大的潜在市场。而这一切的实现,都只能在先行一步实行市场调节机制的前提下实现,将社会上的闲置资源最大化利用起来。

　　而放开小区住宅停车费的第二个目的,才应该是通过市场调节,提高中心城区用车成本,控制机动车数量的增量,进而达到治理拥堵的目的。李春洪说,资源配置,关键一点还是要发挥市场配置资源的决定性作用,要相信市场,政府大包大揽则“智者千虑必有一失”。

　　兼顾各方权益公平协调

　　李春洪认为,目前小区住宅内停车位权属问题比较复杂,开发商、私人业主都有可能是产权拥有人,另外还有部分共有产权车位,各自所占比例也都不同,所以定价一事,最好的办法仍旧是各方共同协商,政府不可能用唯一的一套标准规定死。

　　“要看到,市场是一个利益调节的机制,刚开始时,肯定会出现利益受损方,反映到小区停车场价格上来看,过去享受政府限价低价停车的业主们,就会成为利益受损方,当然不会高兴,这很正常。”李春洪认为,各个利益相关方必须要有一个协调的过程,将受损降至最低,同时给各方一个阐述理由的机会,这就需要政府搭建沟通平台,兼顾各方权益,而不是任由各方矛盾激化,产生维权事件。

　　此外李春洪还提醒广大业主,停车场相关文件中一个重要规定,是“产权车位定价由开发商与业主通过合同形式约定”,这就需要业主留个心眼,认真查阅相关协议或合同,若发现没有价格调整条款,或存在霸王条款,应要求进行改正完善。

　　全国人大代表黄细花: 政府应协助小区成立业主自治机构

　　全国人大代表、惠州市旅游局局长黄细花认为,业主委员会等业主自治机构,在业主与开发商和物管公司之间的谈判中,有相当重要的作用,可以让业主拥有对等的协商权和定价权,对诸如小区物管费定价、停车费定价等与业主息息相关的重大物业事项,进行公平公正的协商。

　　但目前大部分的城市住宅小区之中,由于种种原因并没有类似的业主自治机构,所以黄细花认为,政府应履行物权法中规定的职责,积极协助小区尽快成立业主自治机构。黄细花同时认为,开发商和物管随意单方面上涨停车服务费的行为肯定是不对的,是在利用拥有产权、处于垄断地位的优势。“这个时候,政府就应该尽力去搭建一个公平对话的平台,指导双方进行理性的沟通。同时严惩单方面涨价的行为。”不过黄细花补充说,物业管理服务本身也比较复杂艰难,“我们也经常看到个别业主因种种原因,长期拒缴物业管理费或停车费,导致物管经营困难。”她认为,在这种情况下,由政府构建的沟通平台就显得十分重要,这一平台并不偏袒任何一方,而是公平协商谈判。