（记者 曹政）进入7月，京城楼市继续降温。数据显示，2017年7月上半月，北京市二手住宅共网签3345套，与6月上半月相比下滑25.6%，同比2017年7月上半月下降68.4%。业内分析，房价回落的范围和物业类型逐步从远郊区县蔓延至城市核心区，从高总价大户型房源蔓延至中低总价中小户型，全市房价已呈现出全面回落的势头。

　　7月成交量有望再创新低

　　上个月，北京二手房成交量只有8000多套，已跌破万套以下。而7月前半月成交量仅有3345套，与6月上半月相比下滑25.6%。

　　来自伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，7月上半月单日最高网签量为7月3日的356套。从北京二手住宅近三个月的每日网签量走势可以看出，4月以来北京二手住宅单日网签量持续走低，进入7月后单日最高网签量已全面下滑到了400套以下。

　　依此走势，7月北京二手住宅网签量将再创2015年以来的新低。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，“3·17新政”及之后出台的一系列从严从紧政策彻底扭转了市场预期，交易双方回归理性，购房需求大量减少，交易量持续下滑。“目前看来，虽然北京二手房交易量已经大幅跌落，但下滑趋势似乎仍未完全停止，预计未来还将进一步回落，但跌幅将逐步缩窄，并在低位逐步企稳。”

　　这轮楼市降温，下跌效应从交易量传导到交易价格的时间非常短，3月下旬交易量全面下挫，到5月时房价已经开始出现回落。“房价的回落才刚刚开始，随着需求量和交易量的持续低迷，二手房价跌幅还将进一步扩大。”胡景晖说。

　　新房网签量环比降四成

　　另据伟业我爱我家市场研究院统计，2017年7月上半月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签606套，与6月上半月相比下滑36.8%，同比2016年7月上半月下滑75%。除自住房、别墅外，其它普通新建商品住宅网签491套，与6月上半月相比下降35.8%，比去年同期下降68.8%。在新增供应方面，7月上半月北京新建商品住宅（不含保障房）共新增入市项目5个，新增房源1410套。

　　“目前各新房项目都面临较为严格的预售监管和价格管控，同时购房需求严重萎缩，销售压力大增，使得新房市场整体供应力度较小。”胡景晖表示，各种限购限贷新政及二手房市场的大幅降温，更是进一步带动了新房市场的降温，交易规模进一步缩小。

　　2017年，北京已大力增加了宅地供应，上半年的供应量已经远超2016全年，尤其是进一步加大了自住房用地供应。但土地从供应到成交再到项目入市还有一段时间，因此，近期北京新房市场交易量还将在低位徘徊。

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　　人民日报讯 受调控政策影响，今年4月以来，北上广等一线城市的二手房交易市场逐步降温，北京二手房交易量更是连续三个月环比下降。不少媒体报道，二手房交易市场降温导致“由售转租”，“热点城市住房租金下跌了”。事实果真如此吗？我们对北京不同地段小区作了一次实地调查。

　　北京的房租还在涨，涨幅比往年有所缩小

　　“房东今年每个月只给我涨了120元，比去年涨得少。”硕士毕业3年的小李租住在北京东四环十里堡城市广场小区，“去年5月份续租时，租金每月涨了200元，今年再涨这么多我就想换房子了。”

　　“目前较为低迷的二手房买卖对租赁市场影响不大，各种房源的租金也没出现明显下降。”北京链家地产金台里店一位租赁置业顾问介绍，暑期是租房旺季，地铁房和中小学附近的房子都好租。

　　城市中心的二手房租金居高不下，经济条件有限的租户被迫选择去城郊租房，这种需求溢出现象带动了城郊地区的租金变化。据伟业我爱我家市场研究院统计，今年5月通过北京我爱我家成交的房屋租赁量环比增长15.7%，月租金均价微升0.61%。

　　“由售转租”并不多见，租赁市场供求仍偏紧

　　“目前，北京、上海等一线城市，即使二手房买卖市场遇冷，房源也不会大量涌入租赁市场，因此二手房买卖市场的变化与租金涨跌没有太大关系。”链家研究院院长杨现领说，如今在北京房市，80%的购房交易需求是换房，即将要出售的房子都还处于业主自住状态，房主买不到新房就不会卖旧房，“由售转租”现象并不多见。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析，二手房租赁市场如何变化，还要看租赁需求与房源供应量的关系。首先，北京等一线城市流动人口多，需求集中，即使有少部分“由售转租”的房源流入市场，租赁市场仍存在租房需求大于房源供应、租户需求与房源质量不能较好匹配的现象，租金没有明显下降。其次，租房需求从市中心向城市郊区溢出，促使核心地区二手房租金的上涨速度变缓、涨幅缩小，城郊的二手房租金开始上涨。

　　“季节性规律也是影响租金变化的重要因素之一。”谢逸枫说，一线城市租房群体以年轻人为主，每年7、8月是毕业生租房旺季，供给紧张，租金涨幅明显。国家加快规范二手房租赁市场，加大对违规租房的打击力度，也是目前二手房租金小幅上涨的原因之一。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，提高租赁住房供应量是稳定租赁市场的关键。“如果北京计划建设的50万套租赁住房真能投入市场，能一定程度上稳定二手房租赁市场。”张大伟说，政府还应通过调整产业结构、引导产业转移等方法合理控制一线城市人口数量，避免租房需求病态增长。